L’emplacement
Louer et relouer sans difficulté
Un emplacement bien choisi permet un bon taux d’occupation et une plus-value potentielle en cas de revente. C’est éviter lesdifficultés de relocation et les délais de vacance entre deux locataires.
Connaitre le marché locatif
Investir près de chez soi permet d’appréhender le marché locatif local avec plus d’acuité, de visiter
facilement son bien pour en vérifier l’état et la valeur locative.
Le bien
Local d’habitation, professionnel, commercial ou garage
Lorsque l’on pense investissement locatif l’idée d’un logement est la première qui se présente ; mais
d’autres investissements sont possibles. L’acquisition d’un local commercial à louer est la plus
compliquée en termes de gestion du fait du droit au renouvellement existant pour le locataire et de
la réglementation subtile des baux commerciaux.
Ancien ou neuf / En bon état ou à rénover
Ce choix dépend du statut de l’investisseur. Un bailleur qui a déjà des revenus locatifs peut
bénéficier de la déductibilité des travaux réalisés dans un logement ancien à rénover pour minimiser
son revenu locatif net et donc son imposition. Pour une première acquisition locative l’attrait fiscal
du neuf suscite des vocations.
Petit ou grand
Les petits logements sont réputés offrir la meilleure rentabilité mais ce sont également eux qui
engendrent le plus de rotation de locataires (frais supplémentaires de gestion, risques de vacance…)
Aide fiscale ou pas
Il parait toujours intéressant de pouvoir profiter d’une aide à l’investissement locatif. Mais il est
nécessaire de bien prendre en compte également le coût d’acquisition et le rendement de cet achat
hors avantage fiscal (celui?ci ne dure pas toujours) ; et les obligations locatives qui sont associées.
Location meublée ou non
Le choix de louer un local d’habitation en meublé ou non à une influence directe sur la fiscalité qui
lui est appliquée. Un logement non meublé est imposé dans la catégorie des revenus fonciers, alors
qu’un logement meublé est soumis à la taxation sur les bénéfices industriels et commerciaux.
Le montant de l’investissement
Une acquisition immobilière locative n’est pas un investissement à court terme et on ne peut pas en
sortir facilement. Prévoyez une marge de sécurité dans votre budget afin de ne pas être confronté à
de réelles difficultés de trésorerie à la première anicroche (loyers impayés, vacance locative,…)
L’organisation juridique
Orientez l’organisation juridique de votre investissement locatif en fonction de votre régime
matrimonial, de votre structure familiale et de vos objectifs successoraux.
N’hésitez pas à consulter votre notaire qui est à même de vous donner de précieux conseils.
« Bien propre, société civile immobilière, démembrement, indivision » : il vous aidera à trouver la
meilleure solution.
CALCULER
Le budget d’acquisition
Prix
Le prix d’achat est le premier critère mais ce n’est pas le seul. Prenez le temps de comparer les
offres qu’elles émanent de particuliers ou de professionnels. Le prix moyen au mètre carré est un
bon indicateur mais il est essentiel de le « corriger » avec une prévision de budget d’entretien et
réparation sur quinze ans.
Frais d’acquisition
Les frais d’acquisition doivent être pris en compte dans le calcul de rentabilité de votre
investissement. Ils dépendent du bien acquis.
Travaux
Si le bien que vous achetez nécessite des travaux, ne sous estimez pas le budget qui en découlera
pour obtenir un logement attractif qui se louera bien.
Le budget de fonctionnement
Loyer
Estimez de manière réaliste le loyer correspondant à votre bien. Une surestimation de quelques
pour cents fausse les calculs et peut entrainer des difficultés de location.
Quelques semaines de location perdues modifient très sensiblement la rentabilité locative.
Frais de gestion et d’assurances
Chiffrez les frais de gestion et d’assurances en fonction des choix que vous opérez. Si vous confiez
votre investissement à un administrateur de biens ne voyez pas que le pourcentage de gestion,
pensez aux frais annexes (relocation, déclaration fiscale,…).
Si vous souhaitez vous impliquer plus dans votre gestion vous pouvez très nettement diminuer ce
poste de dépenses.
Charges non récupérables
Il s'agit des charges immobilières qui vous incombent et que vous ne pouvez pas récupérer sur votre locataire.
Entretien et réparations
Prévoyez dans votre budget les dépenses d’entretien et de réparation de votre bien mais aussi celles
des parties communes si celui-ci est situé dans un immeuble.
Taux de vacance
Soyez réaliste quant à la facilité de trouver un nouveau locataire.
La fiscalité
Taxes foncières
Cette imposition ampute généralement votre revenu locatif d’un mois de loyer.
Impôt sur les revenus fonciers
Le contribuable porte sur sa déclaration de revenus la somme de ses revenus fonciers.
Il établit également une déclaration de revenus fonciers (le formulaire n° 2044 de l’administration)
ou dans certains cas il peut bénéficier d’un régime simplifié (celui?ci ne permet pas de déduire les frais réels des travaux).
Taxation sur les bénéfices industriels et commerciaux
Les locations meublées destinées à l’habitation sont soumises à cette taxation et non à l’impôt sur
les revenus fonciers.
ISF
Si vous êtes redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune votre patrimoine immobilier locatif sera
taxé en fonction de sa valeur déclarée.
FINANCER
Banque ou courtier en crédit immobilier
Le prêt immobilier est un secteur très concurrentiel entre les banques car il leur permet de capter
de nouveaux clients, alors n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Vous pouvez également confier votre dossier à un courtier en crédit immobilier.
Type d’emprunt
Emprunt classique, prêt in fine... Faire un apport personnel ou tout emprunter … Ce sont des points
à ne pas négliger, aussi importants que le taux lui?même.
Taux fixe ou taux variable
La sécurité du taux fixe, l’attrait du taux variable ou un panachage des deux.
Les taux sont historiquement bas et il parait prudent de privilégier en ce moment les taux fixes ;
d’autant plus si la durée du prêt est longue.
ESPERER
Un rendement suffisant
Pour atteindre le meilleur rendement locatif les méthodes à appliquer sont les suivantes :
- Minimiser les frais de gestion
- Lisser les charges d’entretien
- Prévoir les grosses réparations
- Anticiper le résultat fiscal annuel
- Limiter le taux de vacance
- Éviter les trop nombreux changements de locataire
Une plus-value
Au bout de 15 ans vous pouvez vendre en étant exonéré d’impôt sur l’éventuelle plus?value réalisée.
Cela peut être une réelle opportunité en ce moment après la forte hausse des prix de l’immobilier
depuis 10 ans.
Aujourd’hui le rapporteur UMP du budget à l’assemblée souhaite que les plus?values immobilières,
hors résidence principale, soient soumises à CSG et CRDS. Qu’en sera-t-il ?
