Qui peut acheter ou vendre en viager ?
Le vendeur, ou crédirentier, est une personne physique, propriétaire du bien immobilier. Il n'y a pas de limite d'âge requise pour pouvoir vendre son bien en viager, si ce n'est celle d'être majeur (18 ans). Bien entendu, il est rare qu'une personne jeune trouve un acquéreur en viager. Le plus souvent, le crédirentier est relativement âgé.
L'acquéreur, ou débirentier, peut être une personne :
- physique,
- morale.
Pour plus de sécurité, on demande généralement à l'acheteur de fournir des garanties financières :
- hypothèque,
- caution.
Attention : Le crédirentier doit être en bonne santé. Autrement dit, il ne doit pas être atteint d'une maladie potentiellement mortelle.
Le principe du viager
Si vous optez pour le dispositif du viager, sachez que la vente n'est pas immédiate. En effet, le débirentier achète le bien immobilier sur une période indéfinie, en versant le prix sous forme de rente régulière, jusqu'au décès du crédirentier.
Il ne devient propriétaire qu'à ce moment-là. Avant, il dispose de la nue-propriété.
Le crédirentier conserve quant à lui, l'usufruit du bien immobilier. Il peut donc continuer à l'occuper. Dans ce cas, les deux parties peuvent prévoir à l'avance que le vendeur libèrera le bien durant une période allant de 15 jours à un mois et plus durant l'année.
Sachez que : Un viager non occupé est généralement plus onéreux qu'un viager libre.Le contrat
Une vente en viager reste une vente. Un acte notarié est donc indispensable. Vous pouvez aussi précéder l'acte notarié d'une promesse de vente.
Bon à savoir : Les frais administratifs sont à la charge du débirentier.Le contrat de viager n'est plus valide si le débirentier décède dans les 20 jours qui suivent la signature.
Autre motif d'annulation de la vente, le fait que l'acheteur soit informé du décès imminent du vendeur. Dans ce cas, le tribunal d'instance peut annuler le viager.
La rente
Le débirentier verse régulièrement une rente au crédirentier, jusqu'à la fin de sa vie. Le montant et les caractéristiques de cette rente sont fixés librement pas les parties.
Pour fixer le barème de la rente, vous pouvez vous aider des tarifs de :
- la caisse nationale de prévoyance,
- notaires,
- compagnies d'assurances.
Le contrat peut aussi comprendre une clause dite d'indexation, pour pouvoir réévaluer le montant de la rente. Là encore, le barème est déterminé par les parties. Vous pouvez vous référer à celui de l'Insee.
Si le débirentier décède avant le crédirentier, la charge du versement de la rente incombe alors à :
- ses héritiers,
- son conjoint si la rente incombe aux deux personnes selon le contrat.
Sachez que : En tant que débirentier, vous pouvez souscrire une assurance décès. Elle prend en charge le paiement de la rente si vous disparessez.
Le non paiement de la rente
Lorsque le débirentier ne paie pas la rente, le crédirentier dispose de plusieurs solutions :
- poursuite classique au tribunal d'instance,
- la création et la mise en œuvre d'une clause résolutoire,
- exiger le paiement des arrérages des 5 dernières années,
- vendre le bien immobilier en question aux enchères pour éponger la dette.
Attention : Cette dernière solution, considérée comme un privilège du vendeur, ne peut être mise en œuvre que si le contrat de viager la prévoit. Cette clause peut avoir été rajouté par le notaire dans les deux mois qui suivent la signature.
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